Immobilien und Erbrecht

Besonders wenn Immobilien vorhanden sind, macht eine durchdachte Nachlassgestaltung Sinn.

Steuern

Wechseln Immobilien den Eigentümer, geht dies nicht am Fiskus vorbei, der meist kräftig zulangt, zumal heute der Verkehrs- und nicht nur der frühere Einheitswert der Steuer zugrunde zu legen ist.

Man kann darüber nachdenken, das Haus oder die Eigentumswohnung ganz oder teilweise bereits zu Lebzeiten zu übertragen, damit steuerliche Freibeträge besser ausgeschöpft werden können. Häufig soll das „Elternhaus“ auch unbedingt in der Familie bleiben und erhalten werden können.

Die größten Steuervorteile bestehen für Ehegattenschenkungen bzw. Schenkungen zwischen eingetragenen Lebenspartnern. Hier fallen keine Steuern an. Im Gegensatz zum Erbfall muss der Ehegatte auch nicht zehn Jahre im Haus wohnen bleiben. Eine Veräußerung ist sofort – steuerfrei – möglich. Nichteheliche Lebensgemeinschaften sind nicht steuerbegünstigt. Die Partner werden vielmehr wir Fremde behandelt.

Ist die Immobilie besonders groß und so wertvoll, dass die Freibeträge des/der Erben nicht ausreichen, kommen „Etappenschenkungen“ in Betracht, zwischen denen dann allerdings jeweils zehn Jahre liegen müssen.

Wohnrecht

Um das Haus nicht ganz aus der Hand zugeben, es insbesondere trotz der Schenkung weiter zu nutzen, bietet sich die Eintragung eines Nießbrauches zugunsten des Schenkers an. Dieses schützt das Wohnrecht gegegen eine Insolvenz des Beschenkten aber auch gegen den Zugriff des Staates, wenn der Schenker innerhalb der Zehn-Jahres-Frist zum Pflegefall wird. Allerdings sollten steuerliche Konsequenzen bedacht werden.

Auch muss klar sein, dass man mit der Schenkung Eigentum völlig verliert, das Haus also nicht mehr als Beleihungsmasse zur Verfügung steht.

Es sollten u. U. Regelungen getroffen werden, wann das Eigentum an den Schenker zurückfällt bzw. rückübetragen werden muss (z. B. Insolvenz des Beschenkten).

Schenkung zu Lebzeiten als Form der Nachlassgestaltung

Eine Schenkung zu Lebzeiten bietet sich an, wenn Abkömmlinge – aus welchen Gründen auch immer – weitgehend unbedacht bleiben sollen. Sind nach der Schenkung zehn Jahre vergangen, ist die Immobilie nicht mehr für den Pflichtteil relevant.

Doch lieber vererben

Kommt eine Übertragung zu Lebzeiten nicht in Betracht, ist auch eine (einseitige) erbrechtliche Gestaltungen möglich, die u. U. die Steuerlast mindern, Auseinandersetzungen zwischen den Erben vermeiden, Erhalt der Immobilie weitgehens sichern.

Hier sind vielerlei Varianten denkbar, die jedoch auf den konkreten Einzelfall ausgerichtet sein müssen.

Auslandsimmobilien

Besondere Vorsicht ist bei Auslandsimmobilien geboten. Hier ist zunächst zu prüfen, nach welchem Recht diese vererbt werden. Ab August 2015 kommt es (auch wesentlich) darauf an, wo der Erblasser seinen Lebensmittelpunkt unterhält. Hat sich der deutsche Rentner etwa als Alterssitz die Finca in Mallorca ausgesucht, so spricht im Erbfall vieles für die Anwendung spanischen Erbrechtes. Dessen sollte man sich bewusst sein und unbedingt Regelungen treffen.

Wir entwickeln gerne mit Ihnen gemeinsam eine Nachlassgestaltung, die auf Ihre Wünsche, Ihre familiäre und finanzielle Konstellation zugeschnitten ist.